Zoom sur : La copropriété

La dite loi régit tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre différentes personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une partie de parties communes. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

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Quelles sont les obligations de chaque copropriétaire vis-à-vis de la copropriété ?

Dans la plupart des cas, le copropriétaire est tenu de quatre obligations principales vis-à-vis des autres copropriétaires :

  1. Le paiement des charges, sans doute la première et la plus élémentaire des règles.
  2. Respecter le règlement intérieur de la copropriété.
  3. Le copropriétaire peut être contraint de supporter la réalisation de travaux au sein de ses parties privatives : des travaux qui sont votés au sein d’une assemblée générale de copropriétaire.
  4. D’une manière générale, le copropriétaire est tenu à des règles de civismes, comme par exemple éviter des troubles du voisinage à l’égard des autres copropriétaires.

Quelles conséquences si un des copropriétaires manque à ses obligations ?

Lorsqu’un copropriétaire manque à ses obligations vis-à-vis de la copropriété, il peut engager sa responsabilité civile à l’égard de la copropriété comme vis-à-vis de chaque copropriétaire individuellement.

Si nous prenons par exemple le non-paiement des charges, un copropriétaire récalcitrant peut être tenu par le syndic de procéder au règlement de ses charges. Ainsi dans ce cas, le syndic est en mesure d’utiliser des pouvoirs exécutions forcés.

Mais d’une manière générale, la responsabilité qu’un copropriétaire supporte, au titre d’un manquement à ses obligations vis-à-vis de la copropriété, est une responsabilité personnelle. C’est-à-dire qu’à proprement parlé, il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires au titre d’un manquement qui serait commis par l’un d’entre eux à ses obligations.

Que se passe-t-il en cas de préjudice ou de dommage au sein de la copropriété ?

En cas de préjudices ou de dommages dans la copropriété, c’est l’assurance de la copropriété qui va prendre en charge les dommages. Les garanties offertes par l’assurance et souscrite par la copropriété sont assez variables.

Au minimum cette assurance prendra en charge les dommages subis par les parties communes, qui peuvent par exemple résulter d’un incendie ou d’un dégât des eaux.

Cette assurance prendra également en charge la responsabilité civile de la copropriété qui proviendrait d’une partie commune.

En résumé

Une souscription d’un contrat multirisque habitation de copropriété couvre :

  • La responsabilité civile de la copropriété

Elle couvre la responsabilité de la copropriété vis-à-vis des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre dû au bâtiment ou à l'une des personnes qui a pour rôle d’entretenir l'immeuble.

  • Vos biens mobiliers

Elle couvre l’immeuble contre les dommages matériels dus à : la foudre, les incendies, les explosions, la fumée, les dégâts des eaux, tempêtes, grêle, neige, catastrophe naturelle ou technologique, vol, bris de glace...

  • La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires

Elle couvre les copropriétaires ou les tiers en cas de sinistre dont le syndicat de copropriété est tenu pour responsable (sinistre sur leurs biens ou parties privatives dû à un vice de construction ou à un défaut d'entretien des parties communes)

Les copropriétaires doivent-ils s’assurer personnellement ?

Il faut savoir qu’il n’y a pas d’obligations de s’assurer personnellement, tout va dépendre des garanties qui sont offertes par l’assurance de la copropriété. Néanmoins il peut s’avérer indispensable pour un copropriétaire de s’assurer individuellement.
Par exemple, dans le cadre d’une multirisque habitation, l’assurance couvrira les dommages qui sont subit à ses propres biens en cas de dommages résultant par exemple d’un incendie ou d’un dégât des eaux. Il couvrira également sa responsabilité personnelle vis-à-vis de ses locataires, de ses voisins ou de tiers d’une manière générale.

Je fais partie d’une copropriété et je souhaite réaliser des travaux

Les règles à respecter

En matière de travaux la règle est simple, vous avez le droit d’intervenir librement sur les parties privatives tant que cela n’affecte pas les parties communes.

Si vous souhaitez réaliser des travaux sur les parties communes ou éventuellement faire des modifications sur l’aspect extérieur de l’immeuble, vous avez besoin pour cela d’une autorisation préalable de la copropriété. Cette autorisation est délivrée par l’assemblée générale et en aucun cas le syndic ne peut s’y substituer.

Il faut préciser en revanche que la définition des parties communes est souvent plus large que ce que l’on imagine. À l’intérieur même de votre appartement, par exemple, sont considérés comme parties communes:

  • Les murs porteurs,
  • Les planchers,
  • Les balcons,
  • Les canalisations.

Ce qui relève des parties communes et des parties privatives est défini par le règlement de copropriété. En générale les parties communes les plus connues sont :

  • les cours, les parcs et jardins, le sol, les voies d'accès,
  • les éléments d'équipement commun, le gros œuvre des bâtiments,
  • les passages et corridors.
  • Les têtes de cheminées,
  • les locaux des services communs,

Finalement qu’est-ce que cela implique concrètement pour vos travaux ?

Que cela soit pour les aménagements intérieurs courants tels que la peinture, l’électricité ou encore l’aménagement de cloisons non-porteuses : la copropriété n’a pas son mot à dire. Par contre pour tous les autres types de travaux, vous avez besoin de l’autorisation préalable. Cela concerne par exemple :

  • La création de toilettes ou d’une salle de bain,
  • L’agrandissement ou l’ouverture d’une fenêtre ou d’un velux,
  • L’aménagement de combles,
  • Ou encore la réunion de 2 appartements en un seul.

Comment obtenir cette autorisation ?

Vous devez pour cela envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic, en lui demandant d’inscrire votre projet de travaux ou d’aménagement à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. N’oubliez pas de bien détailler tous les travaux que vous comptez effectuer.

Et après ?

C’est ensuite l’assemblée qui déterminera par rapport aux documents que vous avez envoyé. Pour obtenir l’autorisation, vous aurez besoin de la majorité des voix des autres copropriétaires.

Précision : Ne confondez pas « autorisation de l’assemblée générale » et « autorisation de l’assemblée administrative ». En effet, le feu vert de la copropriété ne vous dispense pas des formalités liées notamment aux droits de l’urbanisme.