Investir dans le locatif : calculer le montant de ses loyers selon l’indice du coût de la construction

Quand on compte acheter un logement destiné à la location, il faut à un moment ou à un autre évaluer le montant du loyer. Cette estimation n'est en rien hasardeuse puisqu'elle s'effectue en fonction de l'indice du coût de la construction, une donnée qui ne cesse de changer au gré du marché immobilier.

Il convient donc se tenir informé de ces fluctuations, et d'intégrer ce paramètre dans les simulations qui anticipent l'achat du bien. Pour ce faire, il est nécessaire de définir ce que désigne cet indice, comment il peut se métamorphoser, la manière dont il est mesuré, et la façon dont il s'intègre dans le calcul d'un bail.

Indice du coût de la construction : de quoi s'agit-il ?

C'est en 1953 que l'indice du coût de la construction ou ICC, voit le jour. Revu tous les trois mois par l'Institut national de la statistique et des études économiques et le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie, il évalue principalement les mutations affectant le coût de la construction des logements, qu'ils soient individuels ou collectifs. Sa publication permet de revoir le montant des loyers, dans le calcul desquels il intervient.

Une donnée en constante évolution

C'est un point à retenir : l'ICC ne cesse de fluctuer avec le marché. Pour l'année 2014 il a atteint 0,9% au troisième trimestre, pour revenir à 0,6% au dernier trimestre. C'est durant cette période qu'il fut décidé d'après la loi Pinel de ne plus calculer les loyers commerciaux sur cette base ; ils sont désormais évalués en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, selon la nature des biens vendus.

Comment calcule-t-on l'ICC ?

L'idée est de cerner la manière dont la qualité des logements évolue. Pour ce faire, l'INSEE fait le lien entre le coût des contrats de construction et les spécificités de l'ouvrage réalisé.

C'est une démarche similaire qui permet l'évaluation de l'indice du prix des habitations anciennes. Il faut néanmoins prendre en compte que l'ICC n'intègre pas certains paramètres comme la charge foncière. Aussi il diffère des index Bâtiment qui englobent cette donnée. Il convient de ne pas confondre.

Comment évaluer un loyer ?

Pour revoir le montant du loyer, il faut en multiplier le chiffre par le nouvel indice de construction tel qu'il a été établi au second trimestre de l'année. Puis on divise le résultat obtenu par l'ICC de l'année précédente. À partir de là le propriétaire peut décider d'appliquer ou non le nouveau barème, selon ce qui est stipulé dans le contrat de location.