Investir dans le locatif sans apport : comment s’y prendre ?
On pense habituellement qu'il vaut mieux ne pas envisager un quelconque investissement immobilier sans apport. Ce terme désigne en effet la somme dont dispose en amont l'acheteur éventuel ; elle joue un rôle certain quand il s'agit de convaincre les organismes de crédits d'épauler l'acquisition en prêtant le reste du montant avec des conditions véritablement gratifiantes.
Cela signifie-t-il que les aspirants à la propriété ne peuvent y prétendre sans un patrimoine ? Non bien sûr.
Il est tout à fait envisageable d'acheter un logement sans aucun apport, surtout quand on a pour ambition de l'ouvrir à la location. En effet les loyers encaissés permettront de rembourser le crédit. Cette logique est valable sur le papier, mais les banquiers n'accorderont leur confiance et leur argent que si vous arrivez à les convaincre de vos capacités d'épargne et de la viabilité de votre projet. Aussi votre dossier doit-il être clair, et vos arguments solides.
Les points auxquels il faut prêter attention
Connaître l'éventail des aides spécialisées
Outre le soutien apporté par la toute récente loi Pinel, anciennement Duflot, qui propose une réduction d'impôts conséquente aux propriétaires désireux de louer leur bien, on dénombre plusieurs types de prêts aidés, prêt épargne logement bien sûr, mais également prêt relais ou prêt employeur, qui favorisent l'accès au crédit sans apport initial. Le mieux est de comparer les offres des organismes pour connaître les taux de remboursement, de même il faut être au fait des possibilités d'assurances afin de garantir le paiement de l'emprunt.
Choisir un bien adapté
Parce qu'on a aucun apport, on va naturellement se tourner vers un logement moins cher, en pensant qu'on pourra le rembourser plus facilement. Ce n'est pas forcément la meilleure idée : en effet le prix d'un logement se calcule en fonction de sa localisation dans une zone géographique. Plus l'endroit est accessible, plus la ville est active et pratique, plus la valeur de l'habitation va monter, … de même l'opportunité de la louer et donc de rentrer régulièrement les sommes nécessaires au financement du prêt. Il n'est pas nécessaire de miser sur un grand logement, ni d'envisager de gros travaux. L'important est de choisir une agglomération porteuse, où la demande locative est forte.
Paramétrer son budget
Coût des charges et des assurances, taux de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, les dépenses risquent d'être nombreuses. Il convient de les anticiper toutes, de savoir à quoi elles correspondent et de les chiffrer. Dans le même temps il faut lister les dispositifs fiscaux, les allègements, les aides aux aménagements rattachés au développement durable, les garanties aux prêts, tout ce qui peut vous aider dans votre démarche d'achat.
Il ne faut surtout pas hésiter à contacter les services administratifs concernés, trésor public, ministères, directions départementales, mairies, … il convient également de se renseigner sur les exigences des établissements bancaires qu'on envisage de démarcher, leur mode de fonctionnement, les projets qu'ils soutiennent habituellement.
Pratiquer des simulations
Cette étape est importante car elle permet de projeter les entrées et les sorties pécuniaires, donc de pronostiquer un budget. C'est essentiel au moment d'exposer son dossier devant un financeur.
Par ailleurs, la simulation offre l'opportunité de cerner les failles éventuelles dans le prévisionnel : par exemple que se passe-t-il en cas d'impayés ? Comment faire pour neutraliser ce problème ? Quelle période de vacance est-on à même de supporter avant de se retrouver déficitaire ? Le mieux est de multiplier les simulations : les calculs peuvent changer d'un simulateur à l'autre et cela permet de réduire la marge d'erreur et d'oubli.
Anticiper sa capacité d'endettement
Face au financeur, il va falloir principalement prouver la régularité des revenus sur plusieurs années, cela afin de le rassurer sur sa solvabilité, et permettre de calculer le « reste à vivre » à savoir ce qui demeure une fois que le remboursement mensuel du crédit a été effectué.
L'idée est d'éviter tout surendettement. Le taux d'endettement désigne le rapport entre ses revenus et les dépenses régulières qu'on effectue pour vivre. Les banquiers le limitent à 33 % des rentrées de leurs clients afin de neutraliser tout risque de déséquilibre budgétaire. La durée du prêt ainsi que les relevés bancaires entrent en ligne de compte dans le but d'établir si le dossier est acceptable ou présente trop de dangers pour être pris en charge.