SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier

Définition de la SCPI

Il existe différents type de placements immobiliers : l'immobilier locatif, la SCPI, l'OPCI ou encore la SIIC . Ici nous allons comprendre comment fonctionne la SCPI.

Comme son nom l’indique, c'est est une société civile. Elle permet de réaliser de bons placements immobiliers en parts que l’on désigne le plus souvent par l’expression « Pierre Papier ». Ce qu’il est important de comprendre c’est qu’investir dans une SCPI consiste à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis. Bien placée, elle permet de gagner de l’argent de manière pérenne.

La pierre papier est donc un type de placement assez distinctif puisqu’il permet d’investir dans l’immobilier par le biais d’une société de gestion.

Considérons par exemple un parc immobilier avec différents types de biens tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts(…) : le point commun entre ces 3 différents types de bien est que le locataire est un professionnel. Ce qui signifie donc que le contrat juridique qui est lié entre le particulier qui possède le bien et le professionnel est un bail commercial.

Différents types de produits

Les principaux avantages du bail commercial

Un bail commercial à trois principaux avantages :

1. Il est plus protecteur pour le propriétaire (aucune trêve hivernale ni aucune augmentation imposée par l’état, aucune charge qui sont normalement partagées entre le propriétaire et le locataire etc…)
2. La sélection d’un locataire professionnel est plus efficiente (la possibilité de sélectionner son locataire en vous appuyant sur des bilans, des comptes de résultats déposés au greffe(…) et ainsi estimer plus facilement si oui ou non cette entreprise parait pérenne)
3. Le marché de l’immobilier d’entreprise n’a pas subi de bulle spéculative depuis les années 2000.

Comprendre comment fonctionne la SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier a donc pour mission de gérer ce parc immobilier. Il s’agit en fait d’une « super » agence immobilière qui fait donc le travail d’une agence immobilière classique en termes de gestion de biens (récupération des loyers, paiement des charges, sélection du locataire, établissement de l’état des lieux etc…) mais qui contrairement à une agence immobilière lambda, va acquérir de nouveaux biens pour faire augmenter de manière significative son parc immobilier. Cela, grâce aux apports des différents investisseurs.

Ce sont eux qui vont choisir comment investir, où investir et à quel prix.

Être investisseur d’une SCPI

En choisissant de devenir investisseur d’une Société civile, l’investisseur va donc posséder, au travers des parts un parc immobilier. Il ne s’agit pas d’acheter une entreprise, mais bel et bien d’un bien réel (c’est pour cela que l’on évoque souvent cette expression « pierre papier ») en échange duquel vous souhaitez obtenir des loyers au prorata des parts détenues.

Concrètement si l’investisseur possède 1% des parts en circulation, celui-ci recevra donc 1% de la totalité des loyers versés dans l’enceinte du parc.

Important : Les loyers perçus sont nets, une particularité importante à prendre en compte en acquérant ce type de produit, dans le sens où toutes les charges auront été payées en amont. L’investisseur reçoit de manière trimestrielle des virements d’argent sur un compte bancaire et n’est jamais amené à décaisser afin de payer une ou plusieurs charges quelconque.

Combien ça rapporte ?

Comme évoqué précédemment, la SCPI rapporte des revenus réguliers par les loyers perçus.

Dans le cas de locations de bâtiments professionnels, le rendement est d’environ 6% par année. Les chiffres sont un peu plus faibles lorsque l’on parle de SCPI de logements : entre 3 et 4%.

La performance globale tient compte de deux critères majeurs : des loyers mais aussi de la valorisation annuelle des bâtiments. Étant donné que le marché de l’immobilier à un impact direct sur le rendement, c’est l’un des principaux facteurs risque des sociétés de ce type.

Que signifient les SCPI pierre papier ?

En parcourant la liste ci-dessus, vous avez peut-être découvert des types de SCPI qui vous étaient totalement inconnus. Le plus surprenant est sans doute la notion de pierre papier. On trouve très facilement des exemples de SCPI de ce type sur internet, sans explications réelles. Voilà pourquoi, nous vous proposons de vous donner une définition pierre papier, simple, claire et compréhensible par tous.

Il s’agit ni plus, ni moins de tous les placements mutualisés par des professionnels. Même si on trouve principalement des SCPI, vous pouvez également trouver :

• OPCI ;
• SIIC ;
• OPCVM immobilier ;
• FPCI immobilier ;
• FCPR immobilier ;

Vous trouverez aussi parfois du crowdfunding immobilier, mais ce n’est pas forcément le cas à chaque fois. Vous allez comprendre pourquoi. Si nous devions définir la pierre papier, nous pouvons l’expliquer ainsi.

• Ce sont des biens de nature immobilière
• La gestion est collective (ce n’est pas toujours le cas en crowdfunding)
• Cela répond au cadre de la législation européenne sur les fonds d’investissement.

Il vous reste à voir maintenant, si vous cherchez à placer vos économies dans ce type d'investissement ou si vous cherchez une SCPI plus classique. Sachez enfin, qu’il existe des SCPI pierre papier avec un ticket d'entrée à partir de 200 euros.

Tout savoir sur les SCPI :

• Définition
• Avantages
• SCPI de rendement
• SCPI à Capital Fixe ou Capital variable
• Les principaux acteurs du secteur
• La notion de pierre papier (Immorente, Primmopierre, ciloger etc…)
• La fiscalité des SCPI
• Les SCPI fiscales
• La déclaration des revenus de la SCPI :
• SCPI de rendement
• SCPI Scellier
• SCPI Malraux
• SCPI Girardin
• SCPI de plus-value
• OPCI